Продаж або купівля квартири з прописаною людиною. Купив квартиру, а колишні господарі не виписуються

Чи потрібно узаконювати перепланування під час продажу квартири?

Закон невблаганний: будь-які втручання у розміщення приміщень квартири мають бути проведені за згодою компетентних служб, тобто БТІ та Житлової інспекції.

При виявленні самовільного «перекроювання» площі квартири службами населеного пункту власник буде змушений сплатити штраф (ст. 7.21 КоАП РФ), а потім все одно вирішувати питання з перебудовою – узаконити її, Житлову інспекцію, або повернути все у первозданний вигляд.

Кодекс РФ про адміністративні правопорушення Стаття 7.21. Порушення правил користування житловими приміщеннями

1. Псування житлових будинків, житлових приміщень, а також псування їх обладнання, самовільні перебудови та (або) перепланування житлових будинків та (або) житлових приміщень або використання їх не за призначенням

тягне за собою попередження або накладення адміністративного штрафу на громадян у розмірі від однієї тисячі до однієї тисячі п'ятисот рублів.

2. Самовільне перепланування житлових приміщень у багатоквартирних будинках.

тягне за собою накладення адміністративного штрафу на громадян у розмірі від двох тисяч до двох тисяч п'ятсот рублів.

Питання законності переплануваньжитлових приміщень регулюються такими законодавчими актами:

• ст. , РК РФ;
• СанПіН;
• СНіП;
• ПП РФ від 21 січня 2006 р. №25 "Про затвердження Правил користування житловими приміщеннями".

Продаючи житло з переробками, виходить, що продавець передає документи з планами – технічним, кадастровим – на одне житло, а фактично пропонує зовсім інше, що відрізняється і по конфігурації приміщень, і навіть за площею.

На вимоги законодавчих актів, зміни плану квартири мають бути узаконені до моменту продажу, але в реальному житті трапляється всяке.

Чи можна продати квартиру з переплануванням?

Чи можна продати квартиру з переплануванням узаконеної квартири? Якщо в об'єкті житлової нерухомості перепланування було виконане, і при цьому оформлене за всіма правилами, то такий випадок є ідеально законним та правильним.

При такому розкладі збіг натуральних розмірів і прив'язок розташування стін, перегородок, прорізів та ін буде стовідсотковим при звірянні їх з планами - кадастровим і технічним.

Квадратура корисної та житлової площ квартири буде однаковою у всіх документах, у тому числі і у свідоцтві про право власності. саме так і має бути.

Офіційне узгодження змін плану житла – єдиний законний шлях, причому важлива послідовність: спочатку схвалення всіх зацікавлених служб, потім виконання будівельно-монтажних і ремонтних робіт, далі – отримання нових паспортів на квартиру (технічного та кадастрового).

Може знадобитися також отримання нового свідоцтвапро право власності, якщо в результаті всієї витівки зміниться співвідношення житлової та корисної площ.

Однак лише такий складний шлях є єдино вірнимі таким, що забезпечує безпроблемний продаж житлової нерухомості за вищою вартістю.

Якщо переробка не узаконена

Чи можна продати квартиру з переплануванням незаконним? Буває, що пропонуються житлові приміщення в МКД із несанкціонованими втручаннями, іноді на придбання таких квартир навіть є охочі.

Така угода можлива лише за свідомого розуміння майбутнього власника, що йому самому доведеться пройти весь шлях узаконення перепланування, і вантаж матеріальних та моральних витрат цієї процедури впаде саме на нього.

Продаж житла з незаконним переплануванням можливий: законодавство не накладає заборони на угоди з такою нерухомістю, і водночас контролюючі органи наділені повноваженнями визнати правочин недійсним.

Продаж без дозволу

Що робити, якщо перепланування не узаконене, а квартиру потрібно продати? Як продати квартиру з переплануванням без дозволу? У цьому випадку потрібно вести чесну гру та не намагатися приховати наявність переробок у житлівід майбутнього господаря.

Ціни на таку нерухомість знижуються відсотків на 20, і ця різниця набагато вища за вартість оформлення.

Власник повинен за допомогою досвідченого ріелтера, який не зацікавлений у проведенні купівлі-продажу, в порядку консультації з'ясувати реальні перспективи.

Фахівець підкаже, виконана переробка.

Варіанти простої ситуаціїжитла виглядають приблизно так:

• перенесення дверей у несучих перегородках, і навіть самих перегородок;
• перестановка санітарних приладів, і навіть заміна, наприклад, ванни на душову кабінку;
• розбирання антресолей;
• заміна віконних чи дверних блоків на інші без зміни площі отворів;
• косметичний ремонт та ін.

Складні перепланування квартирстосуються таких питань:

• розширення за рахунок житлових кімнат;
• об'єднання або з кімнатою чи кухнею;
• пробивання додаткових вікон, дверей;
• розбирання підвіконного блоку (між лоджією та кімнатою, кухнею);
• перестановки газових приладів та обладнання;
• об'єднання квартир в одну та ін.

Тоді затягувати із узаконенням переробок не варто.

Варіанти вирішення питання

Продати квартиру з незаконеним переплануванням – значить, піти свідомо на зменшення ціни саме на ту приблизно суму, яка буде згодом покупцеві.

Але є можливість бути викритим:це станеться, якщо вимагатимуть новий техпаспорт, і працівники БТІ при вимірах виявлять розбіжності у геометрії.

Якщо з часу реєстрації об'єкта житлової нерухомості не минуло 5-ти років, після яких правила вимагають переогляду квартири та оформлення чергового техпаспорту, то проблем може і не виникнути – принаймні у продавця.

Інший варіант – нинішньому власнику перепланування. Якщо платити за терміновим тарифом, то суми збільшуються у рази, а загальна тривалість паперових процедур все одно займе щонайменше 1,5 – 2 міс.

Але саме цей варіант і є резон вибрати, щоб уникнути ризику бути оштрафованим або зовсім позбутися нерухомостіадже потім все одно доведеться займатися цим питанням, а санкції бувають різними.

До того ж, перероблене житло зазвичай комфортніше і оригінальніше, а це відразу дає істотне збільшення оцінки об'єкта нерухомості перед продажем.

Особливо пильну увагу контролюючих органів викликають однокімнатні житлові об'єкти та новий віяння моди. робити квартиру-студію належить до ризикованих дійякщо немає схвалення фахівцями.

Можливі складнощі

Перероблені житла, навіть якщо вони суттєво виросли за рівнем комфортності, не варто пропонуватитим, хто шукає житлоплощу: з банками такі номери не проходять. Складнощі під час продажу можуть виникнути такого роду:

• є небезпека, що потрібен свіжий технічний паспорті візит працівників БТІ відразу виявить наявність невідповідностей фактичних розмірів;
• в залежності від масштабу втручання в несучу здатність всієї будівлі, можна навіть позбутися житлаякщо не повернути все, як було, у визначений термін;
• покупці вимагатимуть надати значну поступку в ціні;
• акт купівлі-продажу буде визнано нікчемним, тобто недійсним;
• покупець будь-якому етапі може прийняти рішення про припинення усіляких відносин із продавцем переробленого житла.

При простих переробках, що не торкаються міжквартирних або несучих стін, перекриттів, колон, діафрагм жорсткості, можна продати квартиру, поступившись покупцеві розумну суму.

Серйозне перепланування вигідніше узаконити до продажу самому продавцю, скориставшись послугами посередників. цей варіант все одно вийде дешевше, та позбавить від ризику бути викритим у несанкціонованій переробці житла.

Про проблеми при продажі квартири з переплануванням квартири ви можете дізнатися з відео:

На ринку нерухомості можна зустріти квартиру за привабливою ціною, але обтяжену зареєстрованими у ній людьми. Тому важливо знати, на що слід звернути увагу покупцем такого об'єкта і чи має власник право продавати такий житловий об'єкт.

Як продати квартиру з прописаною людиною і чи можна це зробити

Багато власників запитують: чи можна продати квартиру з прописаною людиною?

Житлове та цивільне законодавство говорить про те, що укладання угоди щодо передачі прав власності на подібний нерухомий об'єкт не суперечить закону та визнається дійсним, тобто породжує взаємні права та обов'язки сторін.

Якщо власник хоче продати об'єкт, у якому прописані члени його сім'ї чи інші особи, він повинен про це повідомити покупцю.

Оскільки багато хто не хоче купувати такого роду об'єкти нерухомості, власникам доводиться знижувати вартість. Необхідність такого інформування полягає в тому, що передбачається, що ця квартира з обтяженням. Вся інформація про обтяження має бути повідомлена стороною, яка має право власності до укладення угоди.

Власник може продати квартиру без згоди прописаних у ній осіб, оскільки ці особи мають право лише користування майном.

Продаж квартири власником без згоди прописаних осіб здійснюється у вигляді укладення угоди купівлі – продажу.

Сторони цієї угоди повинні вказати, що власник бере на себе зобов'язання після реєстрації угоди в уповноваженому органі зобов'язання виписати з купленої квартири покупцем всіх мешканців.

У разі коли колишній власник не виконує передбачене угодою зобов'язання, покупець має право звернутися до судового органу.

Продаж квартири

Продаж квартири з прописаними мешканцями має деякі особливості.Вони стосуються статусу осіб, які не мають прав власності, внаслідок відмови від участі у процедурі приватизації, але проживають у житловому приміщенні.

Особа, яка відмовилася від участі у процедурі приватизації, але прописана у відвідуванні, має право довічно проживати в ній.

З цього випливає, що старий власник не може самостійно його зняти з обліку в реєстраційному органі, а новий власник не зможе звернутися до суду для цього.

Продаж будинку

Продаж будинку, що має обтяження у вигляді осіб, що прописані там, допускається за рішенням власника будинку.

Власник може продати будинок без згоди прописаних у ньому осіб.

Зверніть увагу не може бути виписаний, навіть за наявності згоди власника:

• Громадянин, що вважається наймачем житла;
• Особа, яка є одержувачем ренти (зверніть увагу на те, що угода про утримання з утриманням має бути зазначена, що одержувач має право проживання в будинку);
• Особа, яка має статус одержувача позики, є стороною угоди про безоплатне використання нерухомого об'єкта.

Подарувати квартиру із прописаними людьми

Оскільки власник житлового приміщення, відповідно до цивільного законодавства повноправний, розпоряджатися майном, що йому належить, на свій розсуд, законом дозволяється подарувати квартиру з прописаними людьми.

Незаконною угода визнаватиметься лише в тому випадку, коли квартира є спільним майном подружжя, та другий чоловік проти дарування.

Покупець повинен розуміти, що дарувальник має можливість передбачити у договорі дарування своє право довічно мешкати у подарованому житловому приміщенні.

Зверніть увагу на те, що наявність прописки неповнолітньої дитини в житловому приміщенні не є підставою для визнання угоди, яка не породжує права та обов'язки.

Чи можна продати квартиру чи будинок без згоди прописаних

Як раніше вже було сказано право власника не обмежуються наявністю в житловому приміщенні прописаних людей. У разі укладення договору купівлі-продажу власник бере на себе зобов'язання зі зняття з обліку зареєстрованих осіб. Угодою може бути передбачено, що обов'язок щодо зняття з реєстрації має бути здійснений новим власником.

Зверніть увагу, що не допускається зняття з обліку тих осіб, які мають право власності на частку приміщення.

І тут власник зобов'язаний повідомити про майбутній угоді і запропонувати викупити частку їм. Відмова має бути оформлена письмово та завірена нотаріусом.

Пакет документів під час продажу квартири з обтяженням – особливості

Для того, щоб купівля квартири з прописаною людиною відбулася, власник житлового приміщення повинен подати наступний пакет документів:

1. Документ, що містить дані про те, які права має продавець щодо цього житлового об'єкта;
2. Національний паспорт громадянина;
3. Документ, що містить дані про підставу виникнення у власника прав на об'єкт нерухомості (угода про купівлю – продаж, рішення судового органу, свідоцтво про набуття спадщини);
4. Витяг з органу реєстраційного обліку про всіх осіб, які зареєстровані за місцем розташування нерухомого об'єкта;
5. Технічна документація на квартиру (план, кадастровий паспорт, що видається органами БТІ).

Крім стандартного пакету відомостей, продавець має представити:

1. Ордер про вселення у квартиру;
2. Свідоцтво, що містить відомості про приватизацію об'єкта, а також осіб, які брали участь у цій процедурі;
3. Документ, що підтверджує внесення всіх пайових платежів (коли квартира є кооперативною);
4. Якщо продавець полягає у шлюбних відносинах, можна вимагати шлюбний договір за наявності такого.

Як бути з прописаними мешканцями під час продажу квартири

Як правило, у випадку, коли квартиру купили з прописаними в ній особами, новий власник має право звернутися до суду для примусового зняття з обліку зареєстрованих громадян.

У випадках, коли особи мають виключне право проживання в цьому житловому об'єкті, зняття з обліку не допускається.

Буває й таке, що зареєстрована особа фактично не проживає за місцем реєстрації, тоді можна укласти угоду відповідно до якої зареєстрована особа здійснює самостійне погашення частини комунальної плати або повертає кошти, внесені за неї новим власником.

Які права мають прописані громадяни

На підставі норм житлового законодавства країни, особи, прописані в приміщенні, мають право користування приміщенням у тому ж обсязі, що і його власник, коли інше не було передбачено укладеною між ними угодою.

Вони мають право на безперешкодний доступ до приміщення. Користування комунальними послугами може бути обмежено рішенням власника.

Підставою припинення наданих прав є передача прав власності іншій особі.

Кого не можна виписати без згоди

Закон встановлює перелік осіб, що зняття з реєстраційного обліку яких не допускається. До таких осіб віднесено:

• Особи, які мають права власності на частину приміщення;
• Особи, зазначені в заповідальному документі, як такі, що отримують права проживання до приміщення при переході права власності до спадкоємця;
• Особи, які не взяли участь у приватизації, але прописані у приміщенні;
• Особи, які внесли пай у повному обсязі, якщо об'єкт нерухомості визнається як кооперативний;
• Одержувачі ренти, що є стороною договору довічного утримання та утримання;
• Чоловік, який має право проживання відповідно до умов шлюбної угоди;
• Діти, які не досягли віку повноліття, які не мають батьків і не мають опікунів.

Купівля квартири з прописаною людиною, ризики та проблеми покупця

Незважаючи на те, що законом не забороняється продаж житлових об'єктів із зареєстрованими в них людьми, покупцю варто якнайуважніше підходити до укладання угоди.

Найбільшою проблемою, з якою може зіткнутися новий власник, є неможливість зняти з обліку прописаних осіб навіть при зверненні до судової інстанції.

Тому, щоб купити квартиру з прописаною людиною та не мати додаткових проблем, слід звернути увагу:

• На вартість, коли вона більш ніж на 20% нижча за ту, що встановлена ​​на аналогічні об'єкти на ринку нерухомості.
• На осіб, які зареєстровані у приміщенні. Рекомендується вимагати отримання інформації не лише про тих, хто перебуває на реєстраційному обліку на момент вчинення правочину, а й тих, хто зареєстрований до цього. Для отримання таких даних рекомендується вимагати архівного витягу з домової книги.
• Якщо власник перебуває у шлюбі, зареєстрованому у передбаченому законом порядку, необхідно вимагати надання шлюбної угоди, якщо подружжя її укладало.

Продавець квартири не виписується, що робити

Насправді трапляється так, що купили квартиру, а колишні господарі не виписуються. Виникає питання, як виписати колишнього власника із купленої квартири?

Якщо людина продав квартиру і не виписалася після закінчення передбаченого договором періоду часу, то новому власнику рекомендується направити письмове повідомлення про необхідність зняття з реєстраційного обліку, із зазначенням на те, що новим власником здійснюється оплата комунальних платежів, у тому числі й за нього, що у ньому відповідно до цивільного законодавства є безпідставним збагаченням.

Якщо продавець квартири не виписується після отримання повідомлення, новий власник повинен подати позовну вимогу до судової інстанції.

До позовної заяви необхідно додати:

• документ, що свідчить про наявність права на об'єкт;
• Договір про придбання жилого об'єкта;
• Витяг, наданий уповноваженим органом про зареєстровані особи;
• Чек щодо внесення обов'язкового державного збору.

Винесене рішення буде підставою для зняття особи з обліку без згоди власника.

Висновок

Продаж нерухомого об'єкта з прописаними людьми допускається законодавством РФ, проте для дотримання прав обох сторін угоди необхідно якнайретельніше перевірити всю інформацію про угоду або звернутися до осіб, які мають спеціальні знання.

Чи можна продати квартиру з прописаною людиною за її згодою? Законодавство відповідає ствердно на це питання, але невідомо, чи захоче новий власник проживати у житлі з незнятими з реєстраційного обліку людьми. При продажі квартири бажано домовитись із прописаними в ній громадянами. В іншому випадку перебування на обліку інших осіб може негативно позначитися на сумі угоди, оскільки вимагатиме додаткової документальної тяганини з боку нового власника.

Продаж квартири з прописаною людиною законом не забороняється, оскільки розпоряджатися житлом має право виключно власник квартири. Інша річ, що не завжди покупцеві хоче купувати квартиру з обтяженням, адже зняти з обліку громадян можна не завжди. Існують категорії осіб, виписка яких ускладнена.

Чи можна продати квартиру без згоди прописаних? Так, прописка не породжує правових наслідків, які можуть кардинально вплинути на долю нерухомості. Навіть якщо квартира приватизована на одну людину і в ній прописані ще троє – четверо родичів, їхня згода не потрібна. Виписатися з такого житла має лише власник. Якщо нерухомість належить кільком громадянам, всі її власники мають бути зняті з обліку.

Продати квартиру без згоди хоча б одного з власників не можна, але тих, хто перебуває на обліку людей, які не є власниками, запитувати дозволи необов'язково.

Як продати квартиру з прописаною людиною? Так як житло вважатиметься обтяженим, існують деякі нюанси при його відчуженні.

У разі укладання угоди з нерухомістю, де прописані люди, обов'язково потрібне повідомлення покупця про факт зареєстрованих громадян. Приховування інформації не допускається, оскільки угода може бути визнана недійсною в судовому порядку.

Крім того, знадобиться виписка з домової книги у розширеному варіанті, де мають бути вказані всі прописані люди.

Якщо покупець відмовляється від проживання у квартирі з прописаними особами, є такі варіанти вирішення питання із виселенням:

1. Додати до угоди про купівлю-продаж пункт про повне звільнення квартири власником.
2. Покласти обов'язок щодо зняття з реєстрації громадян на покупця. У цьому можливе зменшення ціни угоди.
3. Надати термін громадянам для виписки із проданого житла.

Вищеописані варіанти, на жаль, не завжди можна втілити у життя, оскільки не всіх мешканців вийде зняти з реєстрації навіть через суд. Покупець має право отримати інформацію про те, хто проживає або числиться за адресою.

Чи можна продати будинок без згоди прописаних? Так, якщо вони не є його пайовими власниками.

Чи можна продати квартиру із прописаною людиною? Законодавство не має щодо цього жодних обмежень, тим більше що дозвіл у людей, які перебувають на обліку, також можна не запитувати. З житла зобов'язаний виписатися лише його власник, а також інші пайові власники у разі, якщо квартира приватизована на кількох мешканців.

Власники, на яких зареєстровано квартиру, мають знятись з обліку в обов'язковому порядку.

• Заява;
• паспорт чи рівнозначний документ.
• письмову згоду від мешканців чи власників (з квартири, куди людина планує прописатись);
• громадяни, які мають особисте житло, надають підтвердження права власності, куди вони планують вселитися (при цьому документи, які є у органів влади, подавати не потрібно, оскільки держорган має право їх зажадати самостійно).

На сьогоднішній день особисте звернення не потрібне. Усі документи можна подати в електронній формі або листом із описом вкладень.

У разі коли прописатися поки що нікуди, можна просто повідомити адресу, якою людина планує з'їхати. Працівник паспортного столу протягом місяця вирішує питання зняття з обліку. Прописавшись за новим місцем реєстрації військовозобов'язаним, необхідно попередити про зміни військкомат.

Витяг з квартири колишніх власників є обов'язковою умовою під час продажу нерухомості. Подібну процедуру виписки можуть пройти інші мешканці за своїм бажанням.

Новий чи старий власник на правах законного власника має право виписати мешканців, що були прописані у нерухомості після її приватизації.

1. Умовити прописану людину виписатися з приватизованої квартири. Якщо громадянин згоден, він звертається до органу обліку, представивши необхідні документи, та його знімають із реєстрації.
2. Примусове позбавлення можливості проживання через скаргу до правоохоронної структури.

Продати квартиру з прописаною в ній людиною нескладно, але змусити виписати мешканця не завжди вдається. Із зареєстрованими особами можуть виникнути проблеми.

• мешкаючий робить комунальні відрахування чи вносить квартплату понад півроку;
• якщо людина немає права на житло, наприклад, колишня дружина проживає у квартирі чоловіка, придбаної до оформлення шлюбних відносин;
• приведення мешканцем приміщення у непридатний стан;
• коли використовується житло не так, як вимагає цільове призначення;
• систематичне порушення прав оточуючих громадян;
• коли людина перебуває у місцях позбавлення волі або з'являється за місцем прописки тривалий час.

Щоб виписати людину без її згоди, власнику нерухомості потрібно зробити таке:

1. Подати позовну скаргу, де викласти прохання про виписку. Якщо людина ще живе у квартирі, потрібно пред'явити вимогу про виселення її з житла. До скарги додаються документи про право володіння нерухомістю, про те, хто прописаний у приміщенні.
2. У суді потрібно надати докази того, що у виписуваного є інше житло, куди він зможе з'їхати і де він зможе прописатися. В іншому випадку суд може дати час, доки людина не пропишеться за іншою адресою.
3. Якщо суд ухвалить рішення на користь позивача, потрібно взяти виконавчий лист, після чого за допомогою судових приставів мешканця виписують.

У разі коли квартиру приватизовано і в ній прописано людину, власник має право вимагати її виселення через суд. Зазвичай державний орган стає на бік власника та дозволяє зняти з реєстрації мешканця. Якщо прописуватися людині ніде, їй можуть надати термін, щоб з'їхати з нерухомості, що продається.

1. Тимчасово зареєстровані громадяни. Це особи, яких можна виписати у примусовому порядку, описаному вище. Якщо прописана людина тимчасово, вона не має жодних прав на житло, за винятком можливості користуватися нею за призначенням. Навіть якщо цих осіб не виселить суд примусово, після закінчення терміну реєстрації вони все одно повинні будуть з'їхати.
2. Постійна прописка – дає можливість людині жити у квартирі невизначений час, породжуючи у своїй постійне право використання нерухомості за цільовим призначенням.

З другою групою осіб можуть виникнути проблеми, оскільки змусити з'їхати людей, які постійно проживають у квартирі, продавцю не можна.

Отже, покупець, встановивши, що у нерухомості проживають чи зареєстровані громадяни, мають постійне право користування квартирою, може відмовитися від угоди.

Якщо угода все ж таки планується, в угоду необхідно вписати список зареєстрованих осіб на момент укладення договору та їх право жити там і користуватися нерухомістю на постійній основі.

• неповнолітні діти та недієздатні особи;
• громадяни, які колись відмовилися від приватизації та отримали постійне право користування приміщенням;
• члени сім'ї попереднього власника;
• особи, які користуються житлом на підставі угоди про довічну ренту;
• громадяни, які отримали частку нерухомості у спадок.

Найбільше проблем виникає під час продажу квартири з малолітніми дітьми.

Насправді можуть виникнути такі ситуации:

1. Дитина не прописана на житлоплощі, але право постійного або тимчасового користування нерухомістю має її батько. Однією із законних гарантій реалізації права на проживання є забезпечення дітей житлом. Дитину батько або опікун може вписати до себе без дозволу інших мешканців. Таким чином, єдиним варіантом порятунку від зареєстрованих людей з дітьми є виписка дорослого.
2. Якщо дитина вже прописана в квартирі, ситуація аналогічна до попередньої. Його можна зняти з реєстрації, лише прописавши до законного опікуна чи батька.
3. Якщо неповнолітній має частку в квартирі, вирішити питання можна шляхом обміну нерухомості. У цьому випадку до процедури залучаються опікунські органи, які зобов'язані перевірити, чи дістанеться рівнозначна частка дитини в нерухомості, що купується.

Прописані громадяни поділяються на дві групи: тимчасово проживають і мають право користування житлом. Першу групу осіб виписати не важко. Проблеми можуть виникнути з постійними мешканцями, яких змусити зняти з реєстрації не можна.

Якщо новий власник бажає придбати квартиру, хоча в ній прописані інші громадяни, укладається договір про продаж житла з обтяженням.

Процедура оформлення такої угоди аналогічна висновку звичайної угоди купівлі-продажу. Присутність нотаріуса у своїй непотрібен.

До угоди має входити положення про вид обтяження. Чи потрібно повідомляти про це фахівця, який вносить відомості до Росреєстру?

Звертатися до реєстраційної палати необхідно у будь-якому разі, тому що необхідно внести зміни до Реєстру щодо власника. У разі коли у квартирі прописані інші особи та укладено договір з обтяженням, про це обов'язково потрібно повідомити реєстратора.

Які документи потрібні для звернення до Росреєстру?

• договір із застереженням про те, що квартира обтяжена;
• заяву із проханням про проведення реєстрації права власності;
• оригінал та копію паспорта;
• квитанцію про сплату мита;
• технічну документацію;
• інформацію про кількість людей, які зареєстровані у квартирі;
• свідоцтво про право продавця на володіння нерухомістю.

Щоб зняти обтяження, необхідно також звернутися до реєстратора, надавши йому доказ того, що підстав для обмежень користування та розпорядження більше немає.

Для цього потрібно взяти витяг з домової книги як доказ того, що мешканці виписалися.

Зовсім не кожну квартиру можна швидко та вигідно продати. Найчастіше з дорогого активу нерухомість перетворюється на «мертвий вантаж». На успішність угоди здатна впливати як ринкова ситуація, а й різні особливості об'єкта, звані обтяженнями. А у світлі попиту, що впав, і деяких законодавчих змін реалізовувати житло стало ще складніше. Що може перешкодити продати квартиру, які існують основні труднощі та як їх вирішити – читайте далі.

Типи проблем під час продажу квартири

Експерти розповіли, які ситуації можуть викликати труднощі при і як їх вирішити без особливих витрат. Загалом вони виділили 5 основних видів перешкод, передає Метрпрайс.

• Зміни податкового законодавства

При реалізації житла на власника чекає сплата податку на доходи фізосіб. Ставка ПДФО незмінна і становить 13%. Однак раніше від податкового навантаження звільнялися продавці, які мають квартиру у власності 3 та більше років. З 2016 року влада РФ збільшила цей термін до 5 років.

Фахівці пояснили, що протягом тривалого часу в Росії практикувалося заниження вартості нерухомості в договорі купівлі-продажу, щоб уникнути ПДФО. Так як при ціні в 1 мільйон рублів або нижче податок не стягується, навіть якщо продавець має квартиру менше трьох років. Але з січня 2016 подібний спосіб практично втратить актуальність. Податок починають розраховувати, спираючись на суму не менше ніж 70% кадастрової вартості об'єкта, тобто максимально близької до ринкової. Тому багато власників, які є такими менше п'яти років, неминуче замисляться про доцільність укладання угод цього року і, ймовірно, відкладуть їх.

• Незаконне перепланування

Незаконне перепланування може якщо не позбавити можливості продати квартиру, то значно розтягнути за часом пошук покупців. Глава Департаменту міської нерухомості «НДВ-Нерухомості» Світлана Біріна звернула увагу, що загалом подібні об'єкти реалізовувати дозволяється. На плані БТІ неузгоджені зміни квартири відзначаються червоними лініями, але вони не перешкоджають реєстрації угод. Однак їх наявність суттєво скорочує кількість охочих придбати самовільно перебудоване житло. Насамперед на такі квартири не зможуть претендувати іпотечники. Банки не беруться за схвалення кредитів на приміщення із незаконним переплануванням. У той же час інші покупці у світлі надлишкової пропозиції, що склалася, на ринку віддадуть перевагу проблемному варіанту іншої.

За словами керуючого партнера «Метріум Груп» Марії Літинецької, будь-які квартири з нестандартним плануванням зазвичай експонуються на 2-4 місяці довше за типові. Тому за завдання термінового продажу власники змушені поступатися потенційним новоселам у ціні, встановлюючи дисконт. У деяких випадках він сягає 20-30%. Однак іноді власникові вигідніше позбавитися незвичайного перепланування, після чого реалізовувати житло за повною вартістю. Біріна уточнила, що іноді перебудована квартира може дати і додатковий дохід. Коли успішні роботи підвищують ліквідність об'єкта, отже, і попит.

• Іпотека

Важко продавати житло, що значиться в іпотечній заставі банку. Часто позичальники вирішують змінити куплену квартиру або зовсім позбутися зобов'язань перед заставоутримувачем. Однак для цього необхідно заручитись згодою банку. Крім того, останній може схвалити одну із схем продажу - зі зняттям обтяження чи без. За повідомленням Літинецької, банки найчастіше не заважають продажу нерухомості, але просять достроково погасити кредит і лише потім укладати угоду купівлі-продажу. Що потребує наявність майбутнього новосела з «живими» грошима. У сформованих економічних умовах таких мало, тому власникам доводиться йти на знижки.

У той самий час банки мають право не знімати обтяження як . У такому разі під час продажу всі кредитні зобов'язання власника-іпотечника дістануться новому власнику. Останній також може отримати і штрафи, пені, нараховані заставоутримувачем попередньому позичальнику.

• Недоторканні мешканці та спадкоємці

Перешкодою у реалізації житла виступають зареєстровані на даний момент потенційної угоди треті особи. Особливо гостро постає питання із так званими «вічними» мешканцями. Це громадяни, які залишаються зареєстрованими у квартирі у період приватизації та відмовилися від свого права на користь інших мешканців. За російськими законами, у такому разі вони можуть безстроково користуватися нерухомістю. На думку Біріної, навіть вагома знижка не привабить покупців на квартиру із сусідом, прописаним там назавжди.

Юристи та ріелтори сходяться на думці, що краще не купувати житло, обтяжене «відмовниками». В іншому випадку, потрібно бути готовими до появи в будь-який час, незважаючи на те, що вони живуть в іншому місці і виписалися з даної квартири. Такі ситуації розглядає суд. І відомі справи, коли він посідає бік «відмовників».

У той же час експерти кажуть, що незважаючи на ризикованість угоди з обтяженням, є методи її мінімізації. Наприклад, придбати «відмовнику» нове житло, рівнозначне тій частці, яку він залишив колись, або надати грошову компенсацію. По-друге, домогтися від попереднього власника пред'явлення розірваного договору соцнайму та заяви відмовника, завіреного нотаріусом. Де має бути зазначено, що «відмовник» не має претензій на користування житловим приміщенням та на частку у праві власності. У договорі купівлі-продажу слід прописати, що «відмовник» бере зобов'язання знятися з реєстраційного обліку та переїхати на нове місце проживання. По-третє, вже після вчинення правочину можна визнати «відмовника» таким, що втратив право користування житловим приміщенням через суд. Але потрібні докази, що він добровільно змінив місце проживання і зрікся безстрокового права користування квартирою.

Крім того, потенційних покупців мало приваблює житло, яке нещодавно дісталося у спадок. Після продажу нерухомості можуть з'явитися інші спадкоємці з вимогою своєї частки. У результаті операцію оскаржать і квартиру потрібно буде повертати. Частково від такої картини урятує титульне страхування. Воно гарантує споживачеві відшкодування збитків при скасуванні операції.

• Серйозні обтяження

Перешкодами при намірі власника житла його реалізувати можуть виявитися багато чинників - від завищеної ціни до серйозних обтяжень. Через останні квартиру є ризик не продати зовсім. Біріна уточнила, що серед таких - смерть власника, арешт житла та заборона проведення угод, оголошення будинку аварійним та наслідки судових розглядів.

При цьому єдиним способом зняття арешту є погашення боргів. За словами Літинецької, суд має право заарештувати майно з різних причин. Наприклад, через прострочення іпотечних платежів, аліментів чи інших приватних зобов'язань.

Підсумовуючи, фахівці зазначили, що на заваді продажу квартири можуть виступити й інші фактори. Надмірно висока або низька ціна, незадовільний стан об'єкта або химерний дизайн. Однак, на думку експертів, безвихідних ситуацій практично немає. Вони радять власникам узгоджувати свої дії в намірі реалізувати житло з існуючим становищем ринку, об'єктивно оцінювати фізичний та юридичний стан квартири та бажано позбавлятися наявних мінусів завчасно, до початку пошуку потенційних покупців. Тоді навіть в умовах кризи вдасться уникнути вимушених.

Останні зміни: Червень 2019

Купівля нерухомості - важливий процес, що вимагає ґрунтовної підготовки. Насамперед обидві сторони угоди мають бути впевнені у відсутності прихованих ризиків. Якщо виявлено, що власник вирішив продати квартиру з прописаною людиною, покупець має право відмовитися від угоди, оскільки в процесі погодження угоди було втрачено важливу умову – звільнення власності від мешканців.

Продаж квартири означає повну відмову від будь-яких майнових претензій, і, якщо хтось відмовився виписатися з житлоплощі, що відчужується, права покупця по розпорядженню житлом істотно обмежуються. Тому потенційні покупці при огляді квартири обов'язково цікавляться, чи всі мешканці виписані і чи не виникне негативних наслідків через виписку. Інакше належить вирішувати питання про примусову виписку, що не завжди буває можливо.

Чи дозволено продаж із прописаними мешканцями за законом

Реєстрація за певною адресою та майнові права належать до різних категорій. З цієї причини закон не встановлює заборони на здійснення угод, коли у квартирі залишаються прописані особи. Особливості таких угод зазначені у положеннях житлового та сімейного законодавства. Цивільний Кодекс (ст. 292) роз'яснює, що продаж квартири із прописаною людиною є законним.

Аналогічна норма наводиться у ЖК РФ (ст. 31), де йдеться про допустимість відчуження нерухомості з обтяженням.

В силу цих положень закону угода з квартирою, яка не звільнена від мешканців, вважається законною. Однак цей факт накладає певні складності щодо подальшого розпорядження житлом новим власником, тому продати таке житло вкрай складно. Продавцю, який не виписав інших мешканців, доводиться знижувати ціну.

З іншого боку, покупець, який має намір купити житло з прописаними особами, ризикує потрапити в ситуацію, коли навіть суд не допоможе звільнити житло. Є деякі категорії громадян, для яких допускається лише добровільна виписка. Перед тим, як вирішувати, чи можна продати квартиру з прописаною людиною, необхідно одразу обумовити момент припинення реєстрації або оцінити шанси на примусовий витяг через суд.

Перед тим, як передавати завдаток та домовлятися про правочин, сторони повинні домовитися про терміни звільнення житла фізично та юридично. Це означає, що всі прописані особи на момент угоди повинні залишити квартиру та знятись з реєстраційного обліку. Таким чином, продати квартиру без згоди прописаних власник може, однак вирішити питання їх виписки – добровільної або примусової.

Якщо покупець вирішить, що зможе зайнятися випискою самостійно, слід пам'ятати, що поки діє реєстрація, людина має право використовувати житло за вказаною адресою.

За незгоди дорослих дієздатних громадян їх виписують у судовому порядку, отримавши необхідний припис. Складність у тому, що не завжди на момент угоди очевидним є ризик того, що мешканці входять до категорії громадян, яких неможливо виписати з примусу.

Примусова виписка

Найпростіший варіант – узгодити з невласником терміни та умови звільнення житла. Якщо мирний варіант врегулювання неможливий, власнику нерухомості доводиться звертатися до суду і далі ініціювати процес виписки виходячи з отриманого постанови.

Незважаючи на відсутність законодавчої заборони оформляти правочини за договорами, в яких немає вказівки громадян, зареєстрованих за адресою, у документі купчої рекомендується вказувати пункт, який наказує всім зареєстрованим мешканцям до зазначеної дати звільнити займані метри та знятися з обліку.

Але й включення подібної умови до договору не позбавляє ризику, оскільки не завжди виписка допустима.

Якщо добровільна виписка не відбулася, залишається лише один спосіб вирішення проблеми – через подання заяви до суду. У більшості ситуацій суд задовольняє вимоги позивача та наказує звільнити житло.

Однак позитивний вердикт потребує обґрунтування з боку позивача:

• про наявність іншого житла, куди могла б прописатися людина;
• про відсутність оплати з ЖКГ;
• створення сім'ї та проживання за іншою адресою;
• переїзд на інше місце проживання на тривалий термін.

Голослівних тверджень для примусового виписування недостатньо. Від власника потрібно подати на суді папери, що підтверджують, за вищевказаними пунктами, при необхідності – залучити свідків. Якщо відповідач заявляє про наявність складних обставин, суд надає час на вирішення проблеми з випискою. І все ж іноді припинення реєстрації неможливе навіть у суді.

Неможливість примусової виписки для окремих категорій

Є певні категорії громадян, виписати яких не вдасться без наявності на те їхньої згоди. Захистом від примусового виселення мають право скористатися особи, які належать до неповнолітнім, які відмовилися від приватизації, котрі живуть у кооперативах тощо.

Зупинимося докладніше на обставинах, наявність яких виключає примус виписки:

1. Наявність прав власника не дозволяє примусово знімати людину з реєстрації. Більше того, якщо оформляється правочин, без його згоди на нього не обійтися.
2. Заповідальна відмова допускає збереження прописки за певними громадянами, виписати яких спадкоємець немає права. Тривалість зобов'язань становить три роки, або у заповіті вказують на безстроковість зобов'язання протягом усього життя. Вказані громадяни зберігають право на реєстрацію та користування квартирою протягом усього зазначеного терміну.
3. Приватизація з відмовою мешканців на користь одного власника має на увазі довічний характер найму приміщення. Відмовившись вступати у власність, громадяни зберігають право оренди незалежно від наявності або відсутності документа на нерухомості. Продаж приватизованої квартири з прописаними мешканцями, на користь іншого мешканця, можливий, проте виселити без згоди та зняти з реєстрації не вийде, внаслідок збереження за ними прав наймачів. ( Додатково: .)
4. Членство у кооперативі. Виплата паю у житловому кооперативі дає право на реєстрацію в ньому. Відсутність виписки про право власності не є підставою для примусової виписки.
5. наділяє правом довічно використовувати житло, якщо укладено такий договір.
6. Укладання шлюбного договору дає можливість обумовити декларація про використання житла чоловіком, незалежно від майнових прав. До договору подружжя вносить терміни дії права проживання – довічно чи протягом обмеженого періоду часу.
7. Неповнолітні, які мають батьків чи опікунів, неможливо знайти виписані, доки їм надати аналогічну житлоплощу. Якщо у прописаної дитини є законні представники, вони вирішують те саме питання. При продажі приміщень, в яких зареєстровані неповнолітні мешканці, доведеться отримувати схвалення опікунської ради. Головна умова угоди – щоб інтереси дитини не постраждали.

Як оформляється угода

За винятком важливої ​​обставини, пов'язаної з наявністю прописаних громадян, угода щодо відплати відшкодування квартири проходить за стандартним алгоритмом.

Основним документом, що підтверджує перехід прав від одного власника іншому, є договір купівлі-продажу квартири з прописаними в ній особами (купча). Його оформляють письмово і, за бажання, запевняють у нотаріуса.

До договору додають, де встановлюють термін передачі власності у розпорядження новому власнику (передають ключі та звільняють житло).

Часто під час продажу потрібно зафіксувати досягнуті з покупцем домовленості. Відповідно до ст. 429 ГК РФ, усну угоду підтверджують договором про завдаток або попереднім договором.

У попередній угоді окремим пунктом зазначають, хто прописаний на житлоплощі, та встановлюють терміни виписки.

Після підписання основний купчий перехід права власника іншій особі слід оформити в Росреєстрі. Щоб зареєструвати нового власника, до договору про купівлю квартири додаються:

З розгляду поданих документів, Росреєстр приймає рішення про реєстрацію переходу права власності. Якщо перешкод для проведення угоди не встановлено, через кілька днів (не більше 15 днів) видається нова виписка, що підтверджує зміну власника.

Можливі ризики

Відсутність обмежень у процедурі проведення угоди, з одного боку, полегшує процес передачі власності покупцю, з іншого боку, підвищує ризики, пов'язані з наявністю прописаних мешканців купленої квартири.

Насамперед, покупець повинен переконатися, що жодних законних обмежень для виписки зареєстрованих громадян не встановлено, і у разі відмови добровільно знятися з реєстрації новий власник зможе зробити це в примусовому порядку через судову постанову.

Є ще одна складність, пов'язана з випискою громадян на адресу тимчасової реєстрації. Не виключено, що через деякий час прописані громадяни захочуть повернутися і прописатися на колишню адресу постійної реєстрації та продовжити користуватися житлоплощею. Подібна ситуація можлива, коли прописана людина, яка засуджена. Після звільнення має право на відновлення прописки за адресою.

Щоб уникнути серйозних проблем із подальшим розпорядженням майна, покупцю не варто довіряти усним обіцянкам про те, що колишній власник випише себе та інших мешканців до або після угоди. Якщо на даний момент угоди залишилися прописані громадяни, до договору включають пункт про терміни припинення реєстрації всіх прописаних громадян.

Якщо новий власник, який купує житло за зниженою ціною, береться за самостійне виписування мешканців, він серйозно ризикує потрапити в ситуацію, коли квартира після угоди виявляється зайнятою прописаними мешканцями, а суд відмовляє у виписці, посилаючись на неможливість примусового припинення реєстрації. Приймаючи рішення про купівлю, необхідно враховувати, наскільки дешевша вона продається, і які шанси на врегулювання проблеми виписки.

У той же час важливо пам'ятати, що подібні проблеми чекають тільки у випадку, коли продавець не приховував наявності мешканців на момент угоди. Якщо колишній власник приховав проблеми з випискою, покупець зможе анулювати угоду, ґрунтуючись на несумлінності продавця. У такому разі залишається шанс повернути гроші, сплачені за квартиру, відмовившись від покупки. Коли власники вирішують питання, чи можуть продати квартиру без згоди прописаних, необхідно враховувати, що питання звільнення житлоплощі є важливим моментом, і без добровільної виписки до угоди на хорошу ціну за житло можна не розраховувати.

Безкоштовне питання юристу

Потребуєте консультації? Поставте питання прямо на сайті. Всі консультації безкоштовні Якість та повнота відповіді юриста залежить від того, наскільки повно та чітко ви опишете Вашу проблему